运营成本包括哪些?成本分析的四种基本方法

根据区域商业体量、业态、消费客群等因素,分析项目所在区域商圈的等级及商业特征,以判定项目在区域中的地位及可实现的区域发展推动力。

结合项目在区域中的发展定位及项目物业配比预判商业规模,确定商业部分的等级,推断可辐射的人口基数及消费客群类型。

例1、假设该项目的基础条件:

经济指标:

用地规模15万㎡(225亩);

地上容积率为3.0,地上总建筑面积为45万㎡;

地下容积率为1.4,地下总建筑面积为21万㎡。

物业配比:

地上部分:商业部分11.25万㎡(自持6万㎡),办公部分13.5万㎡,公寓部分15.75万㎡,酒店部分4.5万㎡(全部自持);

地下部分:商业部分3万㎡(全部自持),车位18万㎡(共计4500个,销售1500个,自持3000个)。

在商业地产开发中,不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算,还要充分考虑后期招商运营中的成本及利润。

商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工,商业经营收入主要来源于租金、广告收入、停车收等。

运营成本(部分):

例2、假设项目为所处二线城市10万平方米的购物中心,参照某商业地产标杆企业对应级别城市、对应规模项目的运营费效标准,测算其运营成本费用(包括工资及相关费用、行政费用、营销推广费用、能源费、维护维保费…..)

运营成本包括哪些?成本分析的四种基本方法

1、工资及相关费用标准:100元/平米/年;
年工资及相关费用:10万平米*100元平米/年=1000万/年;
注:未含总部费用分摊。
2、行政费用标准:11元/平米/年;
年行政费用:10万平米*11元平米/年=110万/年;
3、营销推广费用标准:80元/平米/年;
年营销推广费用:10万平米*80元平米/年=800万/年;
4、能源费项目所在城市标准:54元/平米/年;
年能源费:10万平米*54元平米/年=540万/年;
5、维护维保费(含保安、保洁、绿化、工程维保等相关费用)标准:140元/平米/年;
年维护维保费:10万平米*140元平米/年=1400万/年;
以上五大项合计为:

1000万+110万+800万+540万+1400万=3850万元/年

商业地产项目的运营成本费用指标根据项目所处城市、区域位置、项目规模等因素的影响,测算体系也不尽相同。

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wanchao创始人

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